Ansprüche der Wohnungseigentümer bei einem steckengebliebenen Bau
Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei einem „steckengebliebenen Bau“ grundsätzlich Anspruch auf die plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben. Dieser Anspruch entfällt jedoch, wenn die Erfüllung unzumutbar ist, z. B. bei erheblichen Kostensteigerungen.
Sachlage: Die Klägerin ist Mitglied einer WEG, die schon vor Fertigstellung eines Neubaus besteht. Das geplante Gebäude konnte aufgrund der Insolvenz der Generalbauunternehmerin nicht fertiggestellt werden. Das Bauvorhaben blieb während der Abrissarbeiten stehen. Anträge der Klägerin zur Fortführung des Bauvorhabens wurden von der Eigentümerversammlung abgelehnt, was zu einer Klage führte.
Wesentliche Entscheidungsgründe: Es besteht ein Anspruch auf plangerechte Errichtung, d. h. jeder Wohnungseigentümer kann im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum in den Zustand versetzt wird, der der Teilungserklärung entspricht. Dies gilt auch bei unfertigen Gebäuden.
Keine analoge Anwendung von § 22 WEG: Der Paragraf, der den Wiederaufbau zerstörter Gebäude regelt, ist auf „steckengebliebene Bauten“ nicht anwendbar. Es fehlt an einer Regelungslücke, und die Vorschrift betrifft nur bereits errichtete Gebäude.
Der Anspruch entfällt, wenn seine Erfüllung den Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Kriterien dafür sind: Fertigstellungsgrad des Gebäudes, Umfang der notwendigen Arbeiten, Höhe der zusätzlichen Investitionen (Kostensteigerungen von über 50 % des ursprünglich geplanten Budgets deuten auf Unzumutbarkeit hin, sind aber keine starre Grenze).
Wirtschaftlich sinnvolle Alternativen, wie ein Verkauf des unfertigen Gebäudes an einen Investor, können eine Lösung darstellen. Die Interessen einzelner Bauwilliger müssen gegenüber den Interessen einer Mehrheit, die verkaufen möchte, abgewogen werden.
Das Berufungsgericht muss den Fall neu prüfen und eine umfassende Abwägung der Umstände vornehmen. Dabei sind Kosten, Fertigstellungsgrad und mögliche Alternativen entscheidend.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 20. Dezember 2024
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